Plan General de Ordenación Urbanística de Porcuna
  DÉFICIT DE EQUIPAMIENTOS
 

EL DÉFICIT DE EQUIPAMIENTOS CONTASTARÁ 748.731´88 € A AQUELLAS PERSONAS QUE TENGAN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO SEGÚN EL PGOU.

El Plan General de Ordenación Urbanística de Porcuna, en información pública desde el 11 de Febrero, pretende “legalizar” muchas de las “urbanizaciones” que se construyeron de manera espontánea en años anteriores.

 
Para su “legalización”, una de las fórmulas más habituales de las corporaciones locales es considerar este tipo de suelo, como Suelo Urbano No Consolidado (SUNC), llamado así por la legislación urbanística (LOU) por “no comprender la urbanización existente todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas precisos, o unos u otros no tengan la proporción o las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir; precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones y formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de servicios públicos y de urbanización existentes”.

 
Si bien, como decimos, esta es una de las fórmulas a priori “legalizadora de la situación heredada”, también lo es que el PGOU ha incluido como SNUC 24 Unidades de Ejecución (UE), que en muchos de los casos se trata simplemente de la creación de nuevos suelos urbanizables, ya que en la actualidad son terrenos de olivares o tierras calmas, como es el caso de los suelos junto a San Marcos, gran parte del Zaire, zonas de Carrajaén o Cabra Mocha, Cruz Blanca, o las UE, en total de 4, de Alharilla. Es decir, estamos ante suelos que NO pueden calificarse como Urbanos No Consolidados, ya que no disponen de ningún tipo de infraestructura básica y en la actualidad son considerados Suelos No Urbanizables, alguno de ellos, como San Marcos, de Especial Protección al pertenecer al yacimiento arqueológico de Obulco; o la UE 7 o canteras de Granzón, por sus valores medioambientales, paisajísticos y económicos. Sin pelos en la lengua, estamos ante un “pelotazo inmobiliario” y no ante la solución de esos problemas heredados de una mala gestión urbanística.

 
En nuestra opinión, un error grave, que sin duda detectarán las administraciones públicas que tendrán que informar el Plan, es haber considerado la figura de planeamiento de desarrollo de estos SUNC, mediante el Estudio de Detalle. Dicha figura es evidentemente insuficiente para desarrollar urbanísticamente estos suelos, pues su fin es ordenar volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización de suelo dotacional público; además de fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario y reajustarlas. La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía es clara con respecto a los Suelos Urbanos No Consolidados. La figura de planeamiento de desarrollo a usar será el Plan Parcial de Ordenación que de manera detallada precisará la ejecución integrada de sectores, cuando aún no disponga de dicha ordenación. Nos preguntamos pues, ¿Cabramocha, Zaire, Carrajaén, y otros cuentan con dotaciones, abastecimiento de aguas, alcantarillado, energía eléctrica, reservas de aparcamientos, dotaciones públicas, zonas verdes, …?. Parece ser, por tanto, que estas “urbanizaciones” no cuentan con una ordenación urbanística precisa, ni con la asignación de usos pormenorizados y tipologías edificatorias.

Con todo, nos encontramos como hemos visto con dos realidades distintas: por un lado la creación de nuevos suelos urbanizables bajo el eufemismo de SUNC, y otros, que sí podrían entrar en la categoría de Suelos Urbanos No Consolidados (Cabramocha, Carrajaén, Zaire, …), susceptibles, por tanto, de ser urbanos legalmente. De todas formas estas son las carencias, entre otras, que podemos destacar para estos últimos, teniendo en cuenta que los otros responden evidentemente a intereses particulares o electorales:

 

a)      La ordenación de estos suelos es evidentemente insuficiente en las fichas de planeamiento, ya que no se definen ni la red de comunicaciones, ni las alineaciones, rasantes, infraestructuras básicas de funcionamiento (agua, electricidad, saneamiento, …), dotaciones públicas, zonas verdes, …

b)      La figura de planeamiento es insuficiente. Más acertado, y con el visto bueno de la administración pública, hubiese sido desarrollarlo mediante un Plan Parcial de Ordenación, en vez de un Estudio de Detalle. Esto generará muchos problemas a los particulares e ingentes sumas de dinero.

c)      El Plan, o mejor dicho, el equipo de Gobierno, debería haber concertado Convenios Urbanísticos con los particulares, y utilizar sistemas de compensación o cooperación para desarrollar urbanísticamente estos suelos. Esto también hubiese facilitado a los particulares la transformación del suelo y las dotaciones de los equipamientos necesarios.

d)      Un problema grave es la falta de equipamientos y zonas verdes en estas zonas. La única solución, aunque no la más correcta y generosa, es adscribir los déficits de estos equipamientos a otras UE o Sistemas Generales Públicos. Al carecer de ellos, los particulares tendrán que pagar en dinero, al margen de costear toda la urbanización (calles, acerados, saneamiento, agua, luz, …). Según el propio plan el costo por m2 es de 17´47 € sin IVA. Es decir, que una UE como la de Cabramocha o Carrajaén tendrá que pagar al Ayuntamiento en concepto de déficit de equipamientos en torno a  60.687,63 €, al margen de ceder el 10% de los suelos, es decir, 1.386,02 m2, o lo que es lo mismo, que tendrán que desembolsar otros 24.213,76 €.

 



UE 11. Villa Eulalia


En suma, y analizando todos los Suelos Urbanos No Consolidados que el Plan contempla (un total de 24 UE) observamos, que salvo una, en todas hay carencia de equipamientos. Los equipamientos pueden definirse como aquellas dotaciones que la comunidad considera imprescindibles para el buen funcionamiento de la estructura social de la ciudad.

El sistema de equipamiento puede clasificarse por su ámbito de cobertura, funcionalidad o por la variedad de servicios, en los siguientes tipos:

 

-         Equipamientos de interés público y social.

-         Equipamiento cultural.

-         Equipamiento deportivo.

-         Equipamiento escolar.

-         Equipamiento sanitario.

-         Equipamiento de servicios básicos

 
El déficit de equipamientos en las 24 UE asciende a 42.858,15 m2. En consecuencia, los particulares titulares de suelos urbanos con consolidados, al margen de los costos de urbanización, deberán abonar la cifra de 748.731,88  €.



RESPUESTA AL "FORO DE PORCUNA"

 

En primer lugar, hay que decir que el PGOU de Porcuna es cuando menos un poco enredado. Su normativa no es nada clara teniendo en cuenta que ha “copiado y pegado” distintas normativas de otros planes aprobados, como el de la Guardia de Jaén o Sevilla capital. Por lo tanto, es normal que existan desajustes importantes entre la normativa y las fichas de actuación urbanísticas.

 

Nos explicamos. En el art. 174 de la Normativa del PGOU de Porcuna se nos dice que “los propietarios de parcelas localizadas en suelo urbano no consolidado (por ejemplo Villa Eulalia, Cabramocha, Zaire, …) que deben de desarrollarse mediante Unidades de Ejecución, deberán satisfacer en el proceso de ejecución urbanística al Ayuntamiento la carga suplementaria de 38 € por unidad de aprovechamiento subjetivo asignado con destino a asegurar la adecuada integración urbana de la actuación en el entorno del suelo urbano no consolidado conforme a las exigencias del art. 113.j de la LOUA”.

 

Bueno, lo primero que observamos es que hay un error evidente en el cálculo, al hablarnos 38 € por unidad de aprovechamiento subjetivo. Se trata del PGOU La Guardia de Jaén, y no de Porcuna, pues cuando observamos las fichas de las UE vemos que habla de 17,47 € el aprovechamiento subjetivo.

 

En segundo lugar, el art. 113 de la LOUA nos dice que es el propietario solidariamente el que pagará los gastos de urbanización a razón de los metros en altura que le corresponda, teniendo en cuenta el aprovechamiento subjetivo que le corresponda. Es decir, tienen que pagar los viales, las obras de saneamiento, ajardinamiento y arbolado, redacción técnica, indemnizaciones que procedan a favor de propietarios o titulares de derechos, conexiones con otras UE, urbanización de sistemas generales y otros gastos administrativos.

 

Es decir, que los cálculos realizados por nosotros, para una mayor comprensión sumando todas UE previstas, lo hemos hecho en m2, cuando en realidad lo deberíamos de haber hecho en Unidades de Aprovechamiento Subjetivo, o lo que es lo mismo, metros cuadrados de techo, que viene a ser prácticamente igual que los metros cuadrados de un solar.

 

Pongamos por ejemplo el caso de la UE 11 o Villa Eulalia.

 

Villa Eulalia tiene un déficit de equipamientos (espacio verdes, dotaciones, …) de 3.473,82 m2. Es decir, que para compensar este déficit, el Plan tiene que compensarlo en m2 en otro lugar, en este caso en el Sistema General del Recinto Ferial (ya hablaremos de esto otro día). Ese déficit al no poder compensarlo en m2, los propietarios, una vez realizada la reparcelación urbanística (esto es prácticamente imposible, teniendo en cuenta los intereses particulares) tendrán que abonar 17,47 € al Ayuntamiento por el total de esos 3.473,82 m2. O lo que es lo mismo, los propietarios pagarán solo en este concepto: 60.687,63 €.

 

Al margen de esto deben ceder al Ayuntamiento (por Ley) el 10 % de los suelos de la UE, que este caso es de 1.386,02 unidades de aprovechamiento subjetivo (uas). En caso de no cederlo deberán pagar al Ayuntamiento otros 17,47 € por uas, es decir, 24.213,76 €.

 

Pero aún podemos rizar más el rizo. A este UE le corresponde una reserva del 30 % para la construcción de viviendas de VPO, o lo que es lo mismo, se le adscribe una edificación en m2 de 5.197,59 m2, que multiplicado por 17,47 € hace un total de 90.801,90 €. Si el Ayuntamiento no recogiese ese dinero, que lo puede hacer, con el argumento de ya hay una zona reservada para las VPO, estaría “delinquiendo”, por lo menos moralmente, pues está privando a la sociedad de unos suelos destinados a cualquier construcción social, y por ende, el más beneficiado sería el propietario de la parcela de Villa Eulalia, pues le condonan el pago (puesto que no tienen m2 donde ubicar las VPO), pero seríamos nosotros los perjudicados a favor de unos pocos.

 

El tema como observamos no es fácil. Si a esto le unimos, que no existe ningún tipo de convenio urbanístico entre Ayuntamiento y propietarios de la UE 11 (lo sabemos porque no ha salido publicado en el BOP, como dice la LOUA), y que la figura de planeamiento de desarrollo urbanístico es el Estudio de Detalle (cuando la Ley dice que debe ser un Plan Parcial), vemos que no hay voluntad por resolver los problemas de las urbanizaciones “ilegales”, sino una mascarada legalizadota tras la aprobación definitiva del PGOU. El caos en estas urbanizaciones es bien sabido. De dónde van a salir los metros cuadrados para equipamientos, dotaciones, viales, zonas verdes, …¿De qué manera piensa el Ayuntamiento convencer a los propietarios para el pago de todas estas “deudas” con la sociedad?.

 

En nuestra opinión, lo que se pretende es legalizar la situación, pues la trampa consiste en que el plan se puede aprobar sin el proyecto de urbanización y el proyecto de reparcelación, pero serían ya suelos legales y podrían eternizarse toda la vida como suelos urbanos no consolidados.

 

La consecuencia más inmediata de esto es que la sociedad no se beneficia equilibradamente de las plusvalías generadas por el urbanismo, ya que de estos suelos no vamos a obtener un céntimo (a priori y nuestra opinión). Es decir, que tendremos que seguir pagando muchísimo por un metro cuadrado, cuando otros consiguieron (no es el caso de Villa Eulalia, pues ya venía como suelo urbanizable en las anteriores NN.SS del 88) suelos rústicos a precio rústico.


 
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